הזדמנויות וסיכונים ברכישת קרקע לא מופשרת.

ומה הם הסיכונים – הצד השני של המטבע

1. אי-ודאות תכנונית – אין כל ערובה שהפשרה אכן תאושר, מתי, ובאיזה היקף. תוכניות יכולות להיתקע שנים בוועדות, להשתנות, או להתבטל. “ציר הזמן האמיתי” של הפשרה יכול להימתח על עשורים.
2. היטל השבחה – עם אישור התוכנית המפשרת חל היטל השבחה, ששיעורו הקבוע בחוק הוא 50% משווי ההשבחה (הפער בין שווי הקרקע לפני ואחרי אישור התוכנית). זהו נטל כספי משמעותי שיש לתכנן מראש, ולעיתים ניתן להשיג הקלות או פטורים. מידע מפורט על חישוב היטל השבחה
3. הפקעות וחסמים – חלקות מסוימות נמצאות בסיכון להפקעה (למשל בשל סמיכות לבסיסים, תשתיות לאומיות או תוכניות ציבוריות), או נתונות לשעבודים ולזכויות צד ג’ שמכבידים על העסקה. איתור מוקדם של חסמים אלה חיוני.
4. מיסוי – הרוכש ישלם בדרך כלל מס רכישה בשיעור 6% משווי העסקה על קע והמוכר ישלם מס שבח על הרווח הריאלי. סימולטור מס רכישה הרשמי של רשות המסים יכול לסייע בתכנון.
5. נזילות נמוכה – קרקע לא מופשרת אינה נכס שניתן למכור מהר, תקופות ההמתנה בין רכישה למימוש ארוכות, והמשקיע יכול למצוא את עצמו “נעול" בעסקה.

איך מקטינים את הסיכונים בעסקה? התשובה היא בדיקות נאותות לפני רכישה.

הפער בין הזדמנות להימור נקבע כולו בבדיקות המקדימות. להלן מה שעורך דין נדל"ן מנוסה חייב לוודא:

1. בדיקת האופק התכנוני – בדיקה במערכת המידע התכנוני של מינהל התכנון כדי לוודא האם קיימות תוכניות מתאר, תוכניות מחוזיות או תב"ע באישור, ומה ייעוד הקרקע בפועל. בדיקה זו חושפת את סיכוי ההפשרה ואת טווח הזמן הצפוי.
2. איתור חסמים והפקעות – בדיקה מול רשויות התכנון והמקרקעין לזיהוי צווי הפקיעה, תוכניות ציבוריות, תשתיות מתוכננות ומגבלות אחרות שעלולות לסכל את ההשבחה.
3. הוצאת נסח טאבו עדכני – אימות הבעלות, איתור שעבודים, הערות אזהרה, עיקולים וזכויות צד ג’. נסח טאבו “נקי” הוא תנאי בסיסי לעסקה תקינה.
4. בדיקת מעמד הקרקע – כ-93% מהקרקע בישראל היא בבעלות המדינה ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. יש לוודא מהו סוג הבעלות (חכירה לדורות, בעלות פרטית), מהם התנאים, ומה נדרש להעברת הזכויות.
5. תכנון מיסויי – חישוב מס רכישה, היטל ההשבחה צפוי, מס שבח עתידי, ומבנה העסקה (מי נושא בעלויות – המוכר או הקונה) – כל אלה צריכים להיות מוגדרים בחוזה במפורש.